«Как получить арендные каникулы»

11 апреля 2020

Пошаговая инструкция арендатору частной собственности

Шаг 1. Изучаем договор


Для начала необходимо проанализировать условия договора аренды, в частности раздел, посвященный форс-мажору.

Если такой раздел есть - в обращении к арендодателю необходимо сослаться на соответствующий пункт. Также необходимо посмотреть порядок и сроки уведомления контрагента о форс-мажоре.

В случае отсутствия такого условия - ссылайтесь на общие нормы Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), о которых будет сказано ниже.

Однако если условия договора прямо блокируют форс-мажор, то законных оснований для изменения договора аренды нет.

 

Шаг 2. Готовим письмо в адрес арендодателя

 

1. Обосновываем два обстоятельства:

1) Наличие форс-мажора:

Подтверждением могут служить ограничительные меры, принятые Указом губернатора Нижегородской области от 13.03.2020 № 27, от 17.03.2020 № 28, от 31.03.2020 № 45 и др.

2) Негативное влияние пандемии на ваш бизнес:

  • Докажите возникшую убыточность (например, экономист может составить служебную записку, в которой будет сравнительный анализ экономических показателей за предыдущий и нынешний периоды)

2. Ваше предложение арендодателю

По снижению арендной платы/отсрочке/оплате только коммунальных услуг/расторжению договора (выбор за Вами).

В этом же письме, либо в отдельном, предложите арендодателю сесть за стол переговоров и обсудите условия договора, в сложившейся ситуации, постарайтесь найти решение, удовлетворяющее условия и одной и другой стороны. Приводите аргументы, в пользу того, что именно арендодатель заинтересован в вашем с ним сотрудничестве (например, вы давно арендуете помещение, исправно платите арендную плату, занимаете значительную площадь и др.).

Помните - в данных обстоятельствах найти консенсус на стадии переговоров будет проще, быстрее и надежнее, чем судебная тяжба.

3. Юридическое обоснование

  • пункт договора о форс-мажоре (при наличии)
  • п. 7.1 Указа губернатора Нижегородской области от 17.03.2020 № 28 - которым установлено, что распространение COVID-19 является чрезвычайным и непреодолимым обстоятельством, в связи с чем введение режима повышенной готовности признается обстоятельством непреодолимой силы.
  • п. 3 ст. 401 ГК РФ - как основание не привлечения арендатора к ответственности, ввиду того, что исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.
  • п. 1 ст. 451 ГК РФ - существенное изменение обстоятельств - например, ввиду введенных ограничительных мер (режим полной самоизоляции, установленный Указом губернатора Нижегородской области от 30.03.2020 № 43) снизился/пропал полностью клиентопоток.

 

Шаг 3. Отправляем письмо


Способом, указанным в договоре: на e-mail, почтовый адрес.

А также на юридический адрес, указанный в ЕГРЮЛ/либо, если арендодатель ИП - по адресу места жительства. Отправить необходимо курьером, почтой (квитанцию об отправлении нужно сохранить).


Шаг. 4. Оформляем договоренности


1. Изменение условий договора

Все изменения в договоре, будут иметь силу, если они совершены в надлежащей форме.

Если вам удалось договориться об изменении договора, то необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором будут прописаны новые условия.

Если договор заключен, на срок свыше 1 года, то помимо допсоглашения, необходима государственная регистрация внесенных изменений в Росреестре.


2. Расторжение договора

В данном случае необходимо составить:

  • соглашение о расторжении договора;
  • акт приема-передачи помещения.

Если у вас долгосрочная аренда (более 1 года), то необходимо погасить регистрационную запись в Росреестре.


Шаг. 5. Суд


Если договориться с арендодателем не удалось, то необходимо подать исковое заявление в суд о расторжение/изменение договора.

Основание - п. 2, п. 3 (либо п. 4) ст. 451 ГК РФ.

В суде необходимо доказать причинно-следственную связь между невозможностью исполнять договорные условия и распространением коронавирусной инфекцией. 

Стоит отметить, что в настоящее время законодательно признается форс-мажором не сама пандемия, а введение режима повышенной готовности. Полагаю, что в данной ситуации обстоятельством непреодолимой силы будут все же являться принятые государством запретительные меры. Однако позицию суда по данному вопросу мы сможем узнать после отмены карантина, думается, что подобных споров будет много и соответствующая судебная практика сложится в ближайшем будущем. 


Автор статьи - адвокат Ноянова Елисавета Александровна



Получить консультацию